眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
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本資產(chǎn)評估報告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準則編制
深圳市新亞電子制程股份有限公司
擬增資所涉及的深圳市科素花崗玉有限公司
股東全部權(quán)益價值評估項目
資產(chǎn)評估報告
眾聯(lián)評報字[2018]第 1089 號
（共 1 冊，第 1 冊）
湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
2018 年 5 月 4 日
深圳市科素花崗玉有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目
目 錄
第一部分、聲明.................................................................................................. 1
第二部分、資產(chǎn)評估報告摘要......................................................................... 4
第三部分、資產(chǎn)評估報告正文......................................................................... 9
一、委托人及其他資產(chǎn)評估報告使用人................................................ 10
二、評估目的............................................................................................. 15
三、評估對象和評估范圍.........................................................................15
四、價值類型及其定義.............................................................................16
五、評估基準日......................................................................................... 17
六、評估依據(jù)............................................................................................. 17
七、評估方法............................................................................................. 19
八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況................................................................ 28
九、評估假設(shè)............................................................................................. 30
十、評估結(jié)論............................................................................................. 31
十一、特別事項說明................................................................................. 31
十二、資產(chǎn)評估報告使用限制說明........................................................ 35
十三、資產(chǎn)評估報告日.............................................................................36
第四部分、資產(chǎn)評估報告附件....................................................................... 38
湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
深圳市科素花崗玉有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目
第一部分、聲明
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深圳市科素花崗玉有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目
聲明
深圳市新亞電子制程股份有限公司：
一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)
布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則編制。
二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)
評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違
反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師不承擔責任。
本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用
人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構(gòu)和個
人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。
本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當正確理解評估結(jié)論，
評估結(jié)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當被認為是對評估對象可實現(xiàn)
價格的保證。
三、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，堅持獨
立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔責任。
四、評估對象涉及的資產(chǎn)、負債清單由委托人、被評估單位申報并經(jīng)其采用簽名、
蓋章或法律允許的其他方式確認；委托人和其他相關(guān)當事人依法對其提供資料的真實
性、完整性、合法性負責。
五、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)
期的利益關(guān)系；與相關(guān)當事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當事人不存在偏
見。
六、資產(chǎn)評估師已經(jīng)對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查；
已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所
涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進行了查驗，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，并且已提
請委托人及其他相關(guān)當事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評估報告的要求。
七、本資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報告
中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當充分考慮資產(chǎn)評估報告中載明的
假設(shè)、限制條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。
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八、評估結(jié)論的使用在資產(chǎn)評估報告中載明的有效期內(nèi)有效。資產(chǎn)評估報告使用
者應(yīng)當根據(jù)評估基準日后的資產(chǎn)狀況和市場變化情況合理確定資產(chǎn)評估報告使用期
限。
九、未經(jīng)委托人書面許可，資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員不得將資產(chǎn)評
估報告的內(nèi)容向第三方提供或者公開，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。未征得資
產(chǎn)評估機構(gòu)同意，資產(chǎn)評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或者披露于公開媒體，法律、
行政法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當事人另有約定的除外。
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第二部分、資產(chǎn)評估報告摘要
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深圳市科素花崗玉有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目
資產(chǎn)評估報告摘要
重要提示
本摘要內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估業(yè)務(wù)的詳細情況和
正確理解評估結(jié)論，應(yīng)當閱讀資產(chǎn)評估報告正文。
湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司接受深圳市新亞電子制程股份有限公司的委托，按照
法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，采用資產(chǎn)基
礎(chǔ)法和收益法，按照必要的評估程序，對深圳市新亞電子制程股份有限公司擬增資所
涉及的深圳市科素花崗玉有限公司股東全部權(quán)益在 2018 年 3 月 31 日的市場價值進行
了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估報告摘要如下：
一、評估目的：為深圳市新亞電子制程股份有限公司擬對深圳市科素花崗玉有限
公司增資所涉及的深圳市科素花崗玉有限公司股東全部權(quán)益在 2018 年 3 月 31 日的市
場價值進行了評估，為該經(jīng)濟行為提供價值參考。
二、評估對象和評估范圍：評估對象為深圳市科素花崗玉有限公司股東全部權(quán)益；
評估范圍是深圳市科素花崗玉有限公司審計后的全部資產(chǎn)及相關(guān)負債。具體范圍為委托
方及被評估單位提供的審計后“各類資產(chǎn)及負債評估申報明細表”上所列內(nèi)容。
三、價值類型：市場價值。
四、評估基準日：2018 年 3 月 31 日。
五、評估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法。
六、評估結(jié)論：本資產(chǎn)評估報告采用收益法評估的結(jié)果作為評估結(jié)論。具體評估
結(jié)論如下：
截止評估基準日 2018 年 3 月 31 日，深圳市科素花崗玉有限公司經(jīng)立信會計師事
務(wù)所（特殊普通合伙）審計后的總資產(chǎn)為 9,619.51 萬元，總負債為 6,515.67 萬元，
凈資產(chǎn)為 3,103.84 萬元；評估后的股東全部權(quán)益為 22,486.53 萬元，增值額為 19,382.69
萬元，增值率為 624.47%。
七、評估結(jié)論的使用有效期：本報告評估結(jié)論使用有效期為一年，即自 2018 年 3
月 31 日至 2019 年 3 月 30 日期間使用有效。
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八、特別事項說明：
1、權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形；
（1）子公司惠州市彩玉微晶新材有限公司與上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司深圳
分行簽訂最高額抵押合同為深圳市新力達電子集團有限公司抵押擔保，以公司位于博
羅縣楊村鎮(zhèn)陳村及水華寨村金楊工業(yè)區(qū)地段的宿舍和廠房抵押給上海浦東發(fā)展銀行股
份有限公司深圳分行，抵押期限：2017 年 8 月 29 日至 2020 年 8 月 28 日。具體情況
如下：
序號 名稱 產(chǎn)權(quán)證號 面積（㎡）
1 宿舍 A 棟 粵（2017）博羅縣不動產(chǎn)權(quán)第 5021904 號 209.00
2 宿舍 B 棟 粵（2017）博羅縣不動產(chǎn)權(quán)第 5021927 號 4,410.30
3 宿舍 C 棟 粵（2017）博羅縣不動產(chǎn)權(quán)第 5021928 號 4,410.30
4 宿舍 D 棟 粵（2017）博羅縣不動產(chǎn)權(quán)第 5021924 號 2,656.80
5 廠房一 粵（2017）博羅縣不動產(chǎn)權(quán)第 5021917 號 13,313.20
6 廠房二 粵（2017）博羅縣不動產(chǎn)權(quán)第 5021905 號 1,308.20
7 廠房三 粵（2017）博羅縣不動產(chǎn)權(quán)第 5021919 號 1,308.20
8 廠房四 粵（2017）博羅縣不動產(chǎn)權(quán)第 5021920 號 1,308.20
9 廠房五 粵（2017）博羅縣不動產(chǎn)權(quán)第 5021909 號 11,060.44
10 廠房六 粵（2017）博羅縣不動產(chǎn)權(quán)第 5021921 號 11,060.44
11 廠房七 粵（2017）博羅縣不動產(chǎn)權(quán)第 5021929 號 11,060.44
12 廠房八 粵（2017）博羅縣不動產(chǎn)權(quán)第 5021929 號 13,313.20
本次評估未考慮該事項對評估值的影響。
（2）子公司惠州市彩玉微晶新材有限公司納入評估范圍內(nèi)運輸設(shè)備的輕型廂式貨
車 QL5042XHEWR（粵 B00M67）由深圳市新亞電子制程股份有限公司轉(zhuǎn)讓所得，轉(zhuǎn)讓時
未過戶，行駛證登記所有人為深圳市新亞電子制程股份有限公司。惠州市彩玉微晶新
材有限公司已提供聲明資產(chǎn)為惠州市彩玉微晶新材有限公司所有。
（3）子公司惠州市彩玉微晶新材有限公司納入評估范圍內(nèi)房屋建筑物的高管區(qū)保
安室和東南出口保安室，均未辦理房地產(chǎn)權(quán)證，房屋建筑物所占用土地已取得《國有
土地使用權(quán)證》，惠州市彩玉微晶新材有限公司已提供《未辦理產(chǎn)權(quán)聲明函》，聲明資
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產(chǎn)為惠州市彩玉微晶新材有限公司所有，具體資產(chǎn)情況如下：
序號 名稱 結(jié)構(gòu) 面積（㎡） 位置
1 高管區(qū)保安室 磚混 25.87 博羅縣楊村鎮(zhèn)陳村及水華寨村金楊工業(yè)區(qū)
2 東南出口保安室 磚混 31.20 博羅縣楊村鎮(zhèn)陳村及水華寨村金楊工業(yè)區(qū)
上述高管區(qū)保安室和東南出口保安室納入評估范圍的建筑物，且建筑面積和性質(zhì)
以被評估單位提供的為準，評估人員只對被評估單位提供的數(shù)據(jù)進行復(fù)核。本次評估
未考慮建筑面積、性質(zhì)是否精確和房屋建筑物產(chǎn)權(quán)瑕疵對評估值的影響。
2、未決事項、法律糾紛等不確定因素；
（1）本評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)
行價格，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出
的價格等對評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和
其他不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等發(fā)生
變化時，評估結(jié)果一般會失效；
（2）在執(zhí)行本次評估程序過程中，評估專業(yè)人員對資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬資料進
行必要的核查驗證，但并不表示評估專業(yè)人員對評估對象法律權(quán)屬進行了確認或發(fā)表
了意見。執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的是對資產(chǎn)評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，
對資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬確認或者發(fā)表意見超出資產(chǎn)評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)范圍。資產(chǎn)
評估專業(yè)人員不得對資產(chǎn)評估對象的法律權(quán)屬提供保證。
3、重大期后事項
（1）評估基準日后若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)額進行相應(yīng)調(diào)
整；若資產(chǎn)價格標準發(fā)生變化，并對資產(chǎn)評估值產(chǎn)生明顯影響時，委托人應(yīng)及時聘請
評估機構(gòu)重新確定評估值。
（2）由委托人和被評估單位提供的有關(guān)資料是編制本報告的基礎(chǔ)。本次收益法評
估中所涉及的未來盈利預(yù)測是建立在委托人、被評估單位管理層編制的盈利預(yù)測基礎(chǔ)
上的。委托人、被評估單位管理層對其提供的企業(yè)未來盈利預(yù)測所涉及的相關(guān)數(shù)據(jù)和
資料的真實性、科學性和完整性，以及企業(yè)未來盈利預(yù)測的合理性和可實現(xiàn)性負責。
我們對上述盈利預(yù)測進行了必要的審核，并根據(jù)評估過程中了解的信息進行了適當?shù)?br/>調(diào)整。本次收益法評估中所采用的評估假設(shè)是在目前條件下，對委估對象未來經(jīng)營的
一個合理預(yù)測，如果未來出現(xiàn)可能影響假設(shè)前提實現(xiàn)的各種不可預(yù)測或不利因素，則
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會影響盈利預(yù)測的實現(xiàn)程度。我們愿意在此提醒委托人和其他有關(guān)方面，我們并不保
證上述假設(shè)可以實現(xiàn)，也不承擔實現(xiàn)或幫助實現(xiàn)上述假設(shè)的義務(wù)。并且，我們愿意提
請有關(guān)方面注意，影響假設(shè)前提實現(xiàn)的各種不可預(yù)測或不利的因素很可能會出現(xiàn)，因
此有關(guān)方面在使用我們的評估結(jié)論前應(yīng)該明確設(shè)定的假設(shè)前提，并綜合考慮其他因素
做出交易決策。
（3）對于被評估單位可能存在的其他影響評估結(jié)果的瑕疵事項，在進行資產(chǎn)評估
時被評估單位未作特別說明而資產(chǎn)評估師根據(jù)其執(zhí)業(yè)經(jīng)驗一般不能獲悉的情況下，評
估機構(gòu)和資產(chǎn)評估師不承擔相關(guān)責任。
（4）本評估結(jié)論是被評估單位股東全部權(quán)益價值，股東部分權(quán)益價值并不必然等
于股東全部權(quán)益價值與股權(quán)比例的乘積。特提請報告使用者在引用本評估報告結(jié)論作
為控股權(quán)或少數(shù)股權(quán)交易參考時，需在本評估結(jié)論基礎(chǔ)上考慮可能存在的控股權(quán)、少
數(shù)股權(quán)以及流動性等因素產(chǎn)生的溢價或折價的影響。
本次評估未考慮上述事項對評估結(jié)論的影響。
評估報告使用者應(yīng)注意以上特別事項對評估結(jié)論產(chǎn)生的影響。
資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當充分考慮資產(chǎn)評估報告中載明的假設(shè)、限制條件、特
別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。
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第三部分、資產(chǎn)評估報告正文
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擬增資所涉及的深圳市科素花崗玉有限公司
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資產(chǎn)評估報告正文
眾聯(lián)評報字[2018]第 1089 號
深圳市新亞電子制程股份有限公司：
湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估
準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法，按照必要
的評估程序，對深圳市新亞電子制程股份有限公司擬增資所涉及的深圳市科素花崗
玉有限公司股東全部權(quán)益在 2018 年 3 月 31 日的市場價值進行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評
估情況報告如下。
一、委托人及其他資產(chǎn)評估報告使用人
（一）委托人概況
名稱：深圳市新亞電子制程股份有限公司
類型：上市股份有限公司
住所：深圳市福田區(qū)中康路卓越梅林中心廣場(北區(qū))1 棟 306A
法定代表人：許雷宇
成立日期：2003 年 01 月 10 日
統(tǒng)一社會信用代碼：91440300745197274Y
營業(yè)范圍：投資興辦實業(yè)（具體項目另行申報）；國內(nèi)汽車銷售（不含小轎車）；
物業(yè)管理；制冷產(chǎn)品、機械設(shè)備的研發(fā)與銷售。
（二）被評估單位概況
名稱：深圳市科素花崗玉有限公司（以下簡稱：科素公司）
類型：有限責任公司
湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
深圳市科素花崗玉有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目
住所：深圳市福田區(qū)梅林街道中康路卓越梅林中心廣場北區(qū) 1 棟 2 樓 201
法定代表人：許偉明
成立日期：2015 年 12 月 23 日
統(tǒng)一社會信用代碼：91441322MA4UKXJYXU
1、基本情況：
科素公司通過改良特有的長晶技術(shù)，模擬天然石材在自然界的形成過程，所獨創(chuàng)
的一種新型高端環(huán)保飾面材料-花崗玉。產(chǎn)品主要用于外墻裝飾、內(nèi)墻裝飾、地面裝
飾、廚衛(wèi)臺面和應(yīng)用深加工。目前科素惠州工廠擁有 2 條生產(chǎn)線，每條線每天的產(chǎn)能
是 1200 平方米。公司將致力于成為較大規(guī)模的建筑領(lǐng)域超硬飾面新材生產(chǎn)基地。
（1）科素公司系由徐琦和許偉明共同出資設(shè)立。公司設(shè)立時的注冊資本 1,000.00
萬元，徐琦出資 200.00 萬元，占注冊資本的 20%；許偉明出資 800.00 萬元，占注冊
資本的 80%。設(shè)立時股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：
股東名稱 注冊資本 實收資本 持股比例(%)
徐琦 2,000,000.00 2,000,000.00 20.00
許偉明 8,000,000.00 8,000,000.00 80.00
合 計 10,000,000.00 10,000,000.00 100.00
（2）2018 年 3 月 26 日，經(jīng)公司股東會決議和修改后的章程規(guī)定，公司增加注冊
資本人民幣 3,900.00 萬元，增資 3,900.00 萬元由徐琦和許偉明出資，注冊資本由人民
幣 1,000.00 萬元增加至人民幣 4,900.00 萬元，其中徐琦出資 980.00 萬元，占注冊資本
的 20.00%；許偉明出資 3,920.00 萬元，占注冊資本的 80.00%：本次增資后股東及股
權(quán)結(jié)構(gòu)如下：
股東名稱 注冊資本 實收資本 持股比例(%)
徐琦 9,800,000.00 9,800,000.00 20.00
許偉明 39,200,000.00 39,200,000.00 80.00
合 計 49,000,000.00 49,000,000.00 100.00
2、近年經(jīng)營成果及主要會計政策
（1）近年經(jīng)營成果
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1）合并的財務(wù)數(shù)據(jù)
企業(yè)近兩年及基準日的資產(chǎn)狀況如下表所示：
單位：人民幣元
資產(chǎn) 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018 年 3 月 31 日
流動資產(chǎn) 82,996,444.10 93,047,405.12 115,161,768.63
非流動資產(chǎn) 152,533,163.81 256,666,703.56 252,435,819.92
其中：固定資產(chǎn)凈額 49,835,101.58 188,513,329.67 185,926,249.38
在建工程 54,811,331.84 6,266,896.77 7,008,172.49
工程物資 283,995.30 - -
無形資產(chǎn) 44,625,706.45 43,713,426.25 43,485,356.20
長期待攤費用 - 2,680,394.96 3,051,739.12
遞延所得稅資產(chǎn) 1,994,685.24 6,171,664.22 5,471,299.24
其他非流動資產(chǎn) 982,343.40 9,320,991.69 7,493,003.49
資產(chǎn)總計 235,529,607.91 349,714,108.68 367,597,588.55
流動負債 237,175,965.01 363,963,683.53 238,959,782.66
非流動負債 - - 100,000,000.00
負債合計 237,175,965.01 363,963,683.53 338,959,782.66
凈資產(chǎn) -1,646,357.10 -14,249,574.85 28,637,805.89
企業(yè)近兩年及基準日的損益狀況如下表所示：
單位：人民幣元
項 目 2016 年度 2017 年度 2018 年 1-3 月
一、營業(yè)收入 36,960.00 5,504,889.44 29,170,491.38
減：營業(yè)成本 31,584.00 4,412,844.02 14,013,879.05
營業(yè)稅金及附加 659,655.95 1,030,569.86 267,257.22
銷售費用 194,506.85 3,454,779.57 1,591,056.98
管理費用 10,991,542.37 13,088,850.59 3,021,691.64
財務(wù)費用 13,046.80 344,236.73 4,999,528.22
資產(chǎn)減值損失 1,476.80 28,443.92 122,527.90
加：公允價值變動收益 - - -
投資收益 - - -
其他收益 - - -
三、營業(yè)利潤 -11,854,852.77 -16,854,835.25 5,154,550.37
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深圳市科素花崗玉有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目
項 目 2016 年度 2017 年度 2018 年 1-3 月
加：營業(yè)外收入 80,061.00 106,089.72 42,734.20
減：營業(yè)外支出 2,010.94 31,451.20 8,270.00
四、利潤總額 -11,776,802.71 -16,780,196.73 5,189,014.57
減：所得稅費用 -1,993,935.24 -4,176,978.98 1,301,633.83
五、凈利潤 -9,782,867.47 -12,603,217.75 3,887,380.74
注：2016 年的財務(wù)數(shù)據(jù)為未審數(shù)；2017 年和評估基準日的財務(wù)數(shù)據(jù)均已經(jīng)立信會計師事務(wù)所
（特殊普通合伙）審計，并出具的“信會師報字[2018]第 ZI 號”審計報告。
2）母公司單體的財務(wù)數(shù)據(jù)
企業(yè)近兩年及基準日的資產(chǎn)狀況如下表所示：
單位：人民幣元
資產(chǎn) 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018 年 3 月 31 日
流動資產(chǎn) 488,348.13 4,656,811.55 75,833,859.06
非流動資產(chǎn) 507,465.75 1,207,885.18 20,361,280.46
其中：長期股權(quán)投資 - 20,313,120.88
固定資產(chǎn)凈額 11,528.83 36,332.16 34,544.29
遞延所得稅資產(chǎn) 495,936.92 1,171,553.02 13,615.29
資產(chǎn)總計 995,813.88 5,864,696.73 96,195,139.52
流動負債 2,483,647.15 9,407,742.45 65,156,695.37
非流動負債 - -
負債合計 2,483,647.15 9,407,742.45 65,156,695.37
凈資產(chǎn) -1,487,833.27 -3,543,045.72 31,038,444.15
企業(yè)近兩年及基準日的損益狀況如下表所示：
單位：人民幣元
項 目 2016 年度 2017 年度 2018 年 1-3 月
一、營業(yè)收入 36,960.00 5,386,012.45 29,170,491.38
減：營業(yè)成本 31,584.00 4,247,647.07 20,075,250.53
營業(yè)稅金及附加 - 11,131.03
銷售費用 194,506.85 2,408,644.67 1,462,929.38
管理費用 1,789,654.20 1,495,530.43 557,042.90
財務(wù)費用 785.82 -1,011.13 -1,546.60
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項 目 2016 年度 2017 年度 2018 年 1-3 月
資產(chǎn)減值損失 4,176.80 12,175.78 38,108.57
加：公允價值變動收益 - -
投資收益 - -
其他收益 - -
三、營業(yè)利潤 -1,983,747.67 -2,776,974.37 7,027,575.57
加：營業(yè)外收入 46,145.82 -
減：營業(yè)外支出 22.52 - -
四、利潤總額 -1,983,770.19 -2,730,828.55 7,027,575.57
減：所得稅費用 -495,936.92 -675,616.10 1,759,206.58
五、凈利潤 -1,487,833.27 -2,055,212.45 5,268,368.99
注：2016 年的財務(wù)數(shù)據(jù)為未審數(shù)；2017 年和評估基準日的財務(wù)數(shù)據(jù)均已經(jīng)立信會計師事務(wù)所
（特殊普通合伙）審計，并出具的“信會師報字[2018]第 ZI 號”審計報告。
（2）長期股權(quán)投資單位概況
截止評估基準日科素公司長期股權(quán)投資共 1 家公司，均為全資子公司。具體如下：
序號 被投資單位 投資日期 注冊資本（元） 投資比例
1 惠州市彩玉微晶新材有限公司 2017 年 8 月 40,000,000.00 100%
名稱：惠州市彩玉微晶新材有限公司
類型：有限責任公司（法人獨資）
住所：博羅縣楊村鎮(zhèn)金楊工業(yè)區(qū)
法定代表人：謝屹
注冊資本：人民幣肆仟萬元
成立日期：2014 年 12 月 25 日
統(tǒng)一社會信用代碼：914413223248396621
經(jīng)營范圍：微晶超硬材料的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售（以上項目不含電鍍、鑄造工序）；
國內(nèi)貿(mào)易；貨物及技術(shù)進出口。（依法須經(jīng)批準的項目經(jīng)相關(guān)部門批準后方可開展經(jīng)
營活動。）
（3）主要會計政策
科素公司主要會計政策：以持續(xù)經(jīng)營為前提，會計核算以權(quán)責發(fā)生制為記賬基礎(chǔ)，
根據(jù)實際發(fā)生的交易和事項，按照《企業(yè)會計準則——基本準則》和其他各項會計準
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則的規(guī)定進行確認和計量，在此基礎(chǔ)上編制財務(wù)報表。會計期間采用公歷制，即每年
自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止為一個會計年度，記賬本位幣為人民幣。
3、委托人和被評估單位之間的關(guān)系
委托人與被評估單位屬于同一控制的關(guān)聯(lián)方。
（二）資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人
本報告的使用人僅為委托人、被評估單位。除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，其他
任何機構(gòu)和個人不能成為本資產(chǎn)評估報告的使用人。
二、評估目的
本評估就深圳市新亞電子制程股份有限公司擬增資所涉及科素公司的股東全部權(quán)
益，湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估公司接受深圳市新亞電子制程股份有限公司的委托，對上述經(jīng)
濟行為所涉及的科素公司股東全部權(quán)益在 2018 年 3 月 31 日的市場價值進行評估，作
為該經(jīng)濟行為的價值參考。
三、評估對象和評估范圍
（一）評估對象
根據(jù)本次評估目的，評估對象是科素公司股東全部權(quán)益。
（二）評估范圍
評估范圍為科素公司審計后的全部資產(chǎn)及負債。
截止評估基準日 2018 年 3 月 31 日，企業(yè)的資產(chǎn)總額為 96,195,139.52 元，負債總額
65,156,695.37 元，股東全部權(quán)益賬面價值 31,038,444.15 元。評估范圍詳見下表：
金額單位：元
科目名稱 2018 年 3 月 31 日
貨幣資金 3,347,628.61
應(yīng)收賬款 182,625.53
預(yù)付賬款 114,162.00
其他應(yīng)收款 62,458,687.07
存貨 9,633,894.12
其他流動資產(chǎn) 96,861.73
流動資產(chǎn)合計 75,833,859.06
長期股權(quán)投資 20,313,120.88
固定資產(chǎn) 34,544.29
遞延所得稅資產(chǎn) 13,615.29
非流動資產(chǎn)合計 20,361,280.46
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資產(chǎn)總計 96,195,139.52
流動負債 65,156,695.37
非流動負債 0.00
負債合計 65,156,695.37
所有者權(quán)益 31,038,444.15
委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。評估基準
日賬面值經(jīng)立信會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計。審計報告號為信會師報字[2018]
第 ZI 號，審計意見為：標準無保留意見。
1、對企業(yè)價值影響較大的單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合情況
本次被評估單位申報的納入評估的實物資產(chǎn)主要包括：存貨及設(shè)備。
（1）存貨情況：
存貨為庫存商品，評估申報表賬面價值為 9,633,894.12 元，主要是納米 6S、冰玉白、
茶馬古道、翠玉白、黃木紋、灰木紋等花崗玉。存放于被評估單位倉庫，
（2）電子設(shè)備
電子設(shè)備為辦公設(shè)備，主要有電腦、打印機、辦公家具等，分布于被評估單位辦
公區(qū)。設(shè)備保養(yǎng)情況總體良好。
2、企業(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)情況
（1）企業(yè)申報的賬面記錄的無形資產(chǎn)情況
無。
（2）企業(yè)申報的賬面未記錄的無形資產(chǎn)情況
無。
3、引用其他機構(gòu)出具的報告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額
本次評估未引用其他機構(gòu)出具的報告。
以上納入評估范圍的具體資產(chǎn)，以委托人和被評估單位提供的審計后“各類資產(chǎn)
及負債評估申報明細表”為準。
本次納入評估范圍的各項資產(chǎn)與資產(chǎn)評估委托合同書中確定的范圍一致。
四、價值類型及其定義
根據(jù)本次評估目的，價值類型確定為市場價值。即是指自愿買方和自愿賣方在各
自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價
值估計數(shù)額。
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五、評估基準日
本項目選定的資產(chǎn)評估基準日是 2018 年 3 月 31 日。
評估基準日是根據(jù)本次評估的特定目的，由委托人確定。其成立的理由和條件是：
（一）與企業(yè)財務(wù)報告期相銜接；
（二）與委托方的經(jīng)濟行為實現(xiàn)日相接近。
本次資產(chǎn)評估工作中，資產(chǎn)評估范圍的界定、評估價格的確定、評估參數(shù)的選取
等均以此日企業(yè)內(nèi)部財務(wù)報表、外部經(jīng)濟環(huán)境以及市場情況確定。
六、評估依據(jù)
（一）行為依據(jù)
湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司與深圳市新亞電子制程股份有限公司簽訂的《資產(chǎn)評
估委托合同》。
（二）法律依據(jù)
1、《中華人民共和國公司法》（2013 年 12 月 28 日第十二屆全國人民代表大會常
務(wù)委員會第六次會議通過修訂，自 2014 年 3 月 1 日起施行）；
2、《中華人民共和國物權(quán)法》（2007 年 3 月 16 日第十屆全國人民代表大會第五次
會議通過，自 2007 年 10 月 1 日起施行）；
3、《中華人民共和國證券法》（2014 年 8 月 31 日第十二屆全國人民代表大會常務(wù)
委員會第十次會議通過修訂）；
4、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》（2016 年 7 月 2 日第十二屆全國人民代表大會
常務(wù)委員會第二十一次會議通過，自 2016 年 12 月 1 日起施行）；
5、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（2007 年 3 月 16 日第十屆全國人民代表大會
第五次會議通過，自 2008 年 1 月 1 日起施行）；
6、《中華人民共和國增值稅暫行條例》（2008 年 11 月 5 日國務(wù)院第 34 次常務(wù)會
議修訂）；
7、《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（2011 年 10 月 28 日經(jīng)財政部、
國家稅務(wù)總局審議通過修訂，自 2011 年 11 月 1 日起施行）；
8、財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅
〔2016〕36 號，自 2016 年 5 月 1 日起執(zhí)行）；
9、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國主席令第 72 號，2009
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年 8 月 27 日第十一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十次會議第二次修正）；
10、《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第 28 號，2004 年 8
月 28 日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議修訂）；
11、《中華人民共和國土地管理法實施條例》（2014 年 7 月 9 日國務(wù)院第 54 次常
務(wù)會議通過修訂）；
12、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（中華人民共和
國國務(wù)院令第 55 號，1990 年 5 月 19 日）；
13、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 GB T 18508-2014》；
14、《房地產(chǎn)估價規(guī)范 GB 50291-2015》；
15、《企業(yè)會計準則—基本準則》（財政部令第 76 號修訂，2014 年 7 月 15 日）；
16、其他相關(guān)法律、法規(guī)和通知文件等。
（三）準則依據(jù)
1、《資產(chǎn)評估準則基本準則》（財資[2017]43 號）；
2、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則》（中評協(xié)[2017]30 號）；
3、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估程序》（中評協(xié)[2017]31 號）；
4、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估報告》（中評協(xié)[2017]32 號）；
5、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估委托合同》（中評協(xié)[2017]33 號）；
6、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估檔案》（中評協(xié)[2017]34 號）；
7、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——企業(yè)價值》（中評協(xié)[2017]36 號）；
8、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——不動產(chǎn)》（中評協(xié)[2017]38 號）；
9、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——機器設(shè)備》（中評協(xié)[2017]39 號）；
10、《資產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》（中評協(xié)[2017]46 號）；
11、《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》（中評協(xié)[2017]47 號）；
12、《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》（中評協(xié)[2017]49 號）。
（四）權(quán)屬依據(jù)
1、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；
2、土地和房產(chǎn)權(quán)屬證明文件；
3、車輛行駛證及相關(guān)權(quán)屬證明；
4、重大機器設(shè)備的購置發(fā)票；
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5、企業(yè)出資證明（公司章程、驗資報告等）；
6、其他與企業(yè)資產(chǎn)的取得、使用等有關(guān)的合同、會計憑證、會計報表及其他資
料。
（五）取價依據(jù)
1、《資產(chǎn)評估常用方法與參數(shù)手冊》楊志明著，由機械工業(yè)出版社出版于
2011-11-01；
2、各地區(qū)土地級別與基準地價更新資料；
3、各地區(qū)關(guān)于土地征用及開發(fā)的各項政策法規(guī)；
4、各地區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃土地、房地產(chǎn)等方面的地方性文件；
5、國家、地方相關(guān)部門公布的建設(shè)項目應(yīng)收取各種規(guī)費標準的文件；
6、國家有關(guān)部門公布的物價指數(shù)；
7、機械工業(yè)信息研究院 2018 年《中國機電產(chǎn)品報價手冊》、《電腦報》等價格
資料及網(wǎng)上詢價；
8、評估咨詢網(wǎng)《機電設(shè)備價格參數(shù)及報價信息查詢系統(tǒng)》；
9、 Wind 資訊金融數(shù)據(jù)終端；
10、《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》（國務(wù)院第 294 號令，自 2001 年 1
月 1 日起施行）；
11、《機動車強制報廢標準規(guī)定》（2012 年 12 月 27 日，商務(wù)部、國家發(fā)展和改
革委員會、公安部、環(huán)境保護部令 2012 年第 12 號公布，自 2013 年 5 月 1 日起施行）；
12、中國人民銀行《金融機構(gòu)存貸款基準利率表》（2015 年 10 月 24 日）；
13、企業(yè)機器設(shè)備使用及管理部門提供的《重大設(shè)備調(diào)查表》，設(shè)備運行記錄及
檢修記錄、設(shè)備管理制度等有關(guān)資料；
14、被評估單位提供的有關(guān)文字資料、證件、圖紙及相關(guān)資料；
15、被評估單位提供的各項合同、會計憑證、會計報表及其他會計資料；
16、被評估單位提供的《資產(chǎn)評估申報明細表》；
17、評估人員現(xiàn)場勘察記錄工作底稿。
七、評估方法
根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—企業(yè)價值》規(guī)定，執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當根
據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析收益法、市場法、資產(chǎn)
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基礎(chǔ)法三種基本方法的適用性，選擇評估方法。
企業(yè)價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例
進行比較，確定評估對象價值的評估方法。市場法中常用的兩種方法是上市公司比
較法和交易案例比較法。由于在目前國內(nèi)資本市場的公開資料中尚無法找到在相同
經(jīng)濟行為下的同類資產(chǎn)交易案例，因此不具備使用市場法的必要前提，本次評估不
適宜采用市場法。
企業(yè)價值評估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價
值的評估方法。收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。本次評
估以評估對象在本報告預(yù)測期內(nèi)持續(xù)經(jīng)營為假設(shè)前提，企業(yè)提供了經(jīng)審計的歷史經(jīng)
營財務(wù)資料，以及企業(yè)管理層對企業(yè)未來經(jīng)營進行了分析和預(yù)測，具備采用收益法
進行評估的基本條件。
企業(yè)價值評估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評估單位評估基準日的資產(chǎn)負債表為
基礎(chǔ)，評估表內(nèi)及可識別的表外各項資產(chǎn)、負債價值，確定評估對象價值的評估方
法。本項目對評估范圍內(nèi)的全部資產(chǎn)及負債的資料收集完整，適宜采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法
進行評估。
綜上所述，本項目采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法評估方法進行評估。
1、資產(chǎn)基礎(chǔ)法
（1）關(guān)于流動資產(chǎn)評估
本次納入評估范圍的流動資產(chǎn)包括：貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)
收款、存貨和其他流動資產(chǎn)。
1）貨幣資金
納入本次評估范圍的貨幣資金包括現(xiàn)金和銀行存款。對于現(xiàn)金及人民幣銀行存
款，以經(jīng)核實后的賬面值作為評估值。
2）應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款
對應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款的評估，評估人員在對應(yīng)收款項核實無誤的基礎(chǔ)上，
借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項回
收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等，對關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來款項等有充分理
由相信全部能收回的，評估風險損失為零；對有確鑿證據(jù)表明款項不能收回或賬齡
超長的，評估風險損失為 100%；對可能收不回部分款項的，且難以確定收不回賬款
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數(shù)額的，參考企業(yè)會計計提壞賬準備的方法，根據(jù)賬齡分析估計出評估風險損失。
按以上標準，確定評估風險損失為零，以經(jīng)核實后的賬面值作為應(yīng)收賬款和其
他應(yīng)收款的評估值。
3）預(yù)付賬款
對預(yù)付賬款的評估，評估人員在對預(yù)付款項核實無誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資
料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款
人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等，未發(fā)現(xiàn)供貨單位有破產(chǎn)、撤銷或不能按合同規(guī)定
按時提供貨物等情況，以核實后的賬面值作為評估值。
4）存貨
納入本次評估范圍的存貨為原材料、在庫周轉(zhuǎn)材料、產(chǎn)成品（庫存商品）和在
產(chǎn)品。具體評估方法如下：
①原材料
原材料主要是純堿、玻渣。依據(jù)公司提供的原材料清單，我們核實了有關(guān)的合
同、發(fā)票、清單和會計憑證，并采取抽樣法對其商品數(shù)量進行檢查。原材料庫存時
間較短、流動性強、市場價格變化不大，以核實后的賬面價值確定評估值。
②在庫周轉(zhuǎn)材料
在庫周轉(zhuǎn)材料為主要為各類五金工具、零配件、工具等低值易耗品，對于庫存
時間短、流動性強、市場價格變化不大的外購材料，以抽查核實后的賬面價值確定
評估值。
③庫存商品
庫存商品主要為公司待售的冰玉白、茶馬古道、翠玉白、黃木紋、灰木紋等花
崗玉產(chǎn)品。本次評估根據(jù)其出廠銷售不含稅價格扣減銷售費用、營業(yè)利潤率和適當
數(shù)額的稅后凈利潤確定評估值。其評估值計算公式為：
評估值=產(chǎn)品核實后的數(shù)量×單位產(chǎn)品不含稅售價×[1-產(chǎn)品銷售稅金及附加費率
-銷售費用率-營業(yè)利潤率×所得稅稅率-營業(yè)利潤率×（1-所得稅稅率）×r]
其中 r 的取值，暢銷產(chǎn)品為 0，正常銷售產(chǎn)品為 50%，勉強可銷售的產(chǎn)品為 100%。
④在產(chǎn)品
在產(chǎn)品為花崗玉正在生產(chǎn)發(fā)生的成本。在產(chǎn)品公司按實際成本記賬，其成本組
成內(nèi)容為生產(chǎn)領(lǐng)用的原材料、制造費用、輔助材料和人工費用等，評估人員在核查
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其成本構(gòu)成與核算情況后認為其賬面值基本可以體現(xiàn)在產(chǎn)品的現(xiàn)時價值，故以核實
后的賬面值確認評估值。
5）其他流動資產(chǎn)
其他流動資產(chǎn)為待認證增值稅進項稅。對于待認證增值稅進項稅，按核實后的
賬面價值確定評估值。
（2）關(guān)于長期股權(quán)投資資產(chǎn)評估
本次評估長期股權(quán)投資是通過對被投資單位進行整體評估來確定其在評估基準
日的凈資產(chǎn)價值，以資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估后得出的該公司的股東全部權(quán)益價值乘以投資
單位的持股比例得出長期投資的評估價值。
（3）關(guān)于房屋建筑物類資產(chǎn)評估
對于無概算、預(yù)決算資料的重點工程，采用重編預(yù)算法測算出評估基準日的建
筑安裝工程造價，并按建筑物的使用年限和對建筑物現(xiàn)場勘察的情況綜合確定成新
率，進而計算出建筑物評估值。
重置成本法計算公式如下：
評估值＝重置全價×成新率
1）重置全價的確定
重置全價＝建筑安裝工程造價＋前期及其它費用＋資金成本+利潤
①建筑安裝工程造價＝定額直接費+間接費+安全文明施工專項費＋利潤+稅金
按照建筑物工程量，套用定額所規(guī)定的工料機消耗量計算出定額直接費，再用
評估基準日取費費率及材料價格進行取費計算得出各分項工程造價，匯總后得出建
筑安裝工程造價。
②工程前期及其它費用包括：當?shù)氐胤秸?guī)定收取的建設(shè)費用及建設(shè)單位為
建設(shè)工程而投入的除建筑造價外的其它費用兩個部分。
③資金成本：資金成本系在建設(shè)期內(nèi)為工程建設(shè)所投入資金的貸款利息，其采
用的利率按基準日中國人民銀行規(guī)定標準計算，工期按建設(shè)正常情況周期計算，并
按均勻投入考慮：
資金成本=(工程建安造價+前期及其它費用)×合理工期×貸款利息×50%
④開發(fā)者利潤
資產(chǎn)開發(fā)和制造商的合理收益（即開發(fā)者利潤）的確定，應(yīng)以現(xiàn)行行業(yè)或社會
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平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)。
2）成新率的確定
建筑物成新率的確定，采用理論成新率和勘察成新率兩種方法計算，經(jīng)加權(quán)平
均得出成新率。
理論成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%
勘察成新率由評估人員現(xiàn)場實地勘察考評打分評定。
綜合成新率=勘察成新率×0.6＋理論成新率×0.4
3）評估值的確定
評估值＝重置全價×成新率
（4）關(guān)于設(shè)備類固定資產(chǎn)評估
根據(jù)本次評估目的，按照持續(xù)使用原則，以市場價格為依據(jù)，結(jié)合委估設(shè)備的
特點和收集資料情況，本次評估采用重置成本法進行評估。
設(shè)備評估值=設(shè)備重置全價×設(shè)備綜合成新率
根據(jù)企業(yè)提供的機器設(shè)備明細清單，進行了賬、實核對，做到賬表、賬實相符，
同時通過對有關(guān)的合同、發(fā)票等法律權(quán)屬證明及會計憑證審查核實對其權(quán)屬予以確
認。在此基礎(chǔ)上，組織設(shè)備評估人員進行現(xiàn)場勘察和核實。
1）重置全價的確定
納入本次評估范圍內(nèi)的設(shè)備購置價格均不含增值稅。
重置全價=設(shè)備購置價格+運雜費+安裝調(diào)試費+基礎(chǔ)費+資金成本+前期費及其他
費用
①設(shè)備購置價格
購置價主要依據(jù)設(shè)備最新市場成交價格，并參考產(chǎn)品報價手冊予以確定。
②設(shè)備運雜費
根據(jù)設(shè)備生產(chǎn)銷售企業(yè)與各設(shè)備使用單位的運距、設(shè)備體積大小、設(shè)備的重量、
價值以及所用交通工具等因素視具體情況綜合確定。
③設(shè)備安裝調(diào)試費
首先查詢專用設(shè)備的價格中是否包含廠家上門免費的安裝調(diào)試，如果不包含，
則根據(jù)設(shè)備安裝的復(fù)雜程度和技術(shù)要求高低，分別對不同專業(yè)性質(zhì)的生產(chǎn)設(shè)備按不
同行業(yè)規(guī)定的取費標準確定，或評估人員調(diào)查了解企業(yè)設(shè)備實際安裝調(diào)試費用綜合
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確定。
④資金成本
不論是企業(yè)自有資金還是從銀行借貸資金用于設(shè)備購置，均計算資金成本。資
金成本的計算時間按設(shè)備的合理工期并假設(shè)資金在合理工期內(nèi)均勻投入考慮，貸款
利率按評估基準日執(zhí)行的商業(yè)銀行同期貸款的基準利率確定。
⑤前期費及其他費用
主要取費項目有建設(shè)單位管理費、環(huán)評費等。前期及其他費用取費標準主要執(zhí)
行：計價格[2002]10 號《工程勘察設(shè)計收費》、發(fā)改價格[2007]670 號《建設(shè)工程監(jiān)
理費管理規(guī)定》、財建[2002]394 號《建設(shè)單位管理費》、計價格[2002]1980 號《招
標代理服務(wù)費》、計價格[2002]125 號《環(huán)評費》等具體標準。
2）成新率的確定
對于機械設(shè)備，首先，采用年限法和技術(shù)鑒定法（通過對設(shè)備使用狀況的現(xiàn)場
勘察，并綜合考慮實際技術(shù)狀況、技術(shù)進步、設(shè)備負荷與利用率、維修保養(yǎng)狀況等
因素）綜合確定成新率。
之后，采用綜合成新率法確定成新率。即：年限法成新率和技術(shù)鑒定法成新率
加權(quán)平均確定綜合成新率，年限法成新率權(quán)重系數(shù)取 0.4，技術(shù)鑒定法成新率權(quán)重系
數(shù)取 0.6。計算公式：
綜合成新率=年限法成新率×0.4 + 技術(shù)鑒定法成新率×0.6
式中：
年限法成新率=[(經(jīng)濟耐用年限-已使用年限)÷經(jīng)濟耐用年限）]×100%
對于小型設(shè)備主要按理論成新計算其成新率，如少數(shù)設(shè)備實際技術(shù)狀態(tài)與理論
成新率差別較大時，則用勘察情況加以調(diào)整。
3）評估值的確定
評估值=重置全價×綜合成新率。
（5）關(guān)于在建工程的評估
審查評估基準日在建工程形象進度與付款進度是否相符，以核實后的資產(chǎn)占有
方對此項資產(chǎn)已投入的資金（即賬面價值）再考慮相應(yīng)的資金成本作為評估值。對
于合理工期時間不超過半年或金額較小的項目不計取資金成本，按賬面值確認評估
值。
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（6）關(guān)于土地使用權(quán)的評估
按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，土地使用權(quán)評估方法應(yīng)根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)市場
發(fā)育情況，并結(jié)合估價對象的具體特點及特定的估價目的等條件適當選擇。
1）市場比較法
經(jīng)過評估人員實地勘察、分析論證并結(jié)合估價對象的區(qū)域條件，確定對估價對
象采用市場法測算土地價格。市場比較法是根據(jù)類似土地成交價格來求取被評估對
象價值的方法。公式為：
V＝VB×A×B×D×E
式中：V：待估宗地價格；
VB：比較實例價格；
A：待估宗地情況指數(shù)／比較實例宗地情況指數(shù)
B：待估宗地估價期日地價指數(shù)／比較實例宗地交易日期地價指數(shù)
D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
E：待估宗地個別因素條件指數(shù)／比較實例宗地個別因素條件指數(shù)
2) 成本逼近法
成本逼近法是指以開發(fā)土地所耗費的各種費用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤、
利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。其基本公式：
P =Ea+Ed+T+R1+R2+R3
式中：P----土地價格；
Ea——土地取得費用；
Ed——土地開發(fā)費用；
T——相關(guān)稅費；
R1——利息；
R2——利潤；
R3——土地增值收益。
（7）關(guān)于長期待攤費用的評估
評估人員通過了解其合法性、合理性、真實性和準確性，及賬面構(gòu)成情況、費
用和支出的攤余情況，以可使用年限作為攤銷期限，并結(jié)合原始入賬價值，按攤余
價值確定評估價值。
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（8）關(guān)于遞延所得稅資產(chǎn)評估
對于遞延所得稅，按照企業(yè)所得稅法和企業(yè)會計準則第 18 號-所得稅的有關(guān)規(guī)定,
對計提資產(chǎn)減值準備等形成的暫時性差異進行分析計算，從而確定遞延所得稅的評估
值。
（9）關(guān)于負債的評估方法
負債的評估采用審核、驗證、核實方法，對相關(guān)債務(wù)進行清查核實，在核實的基
礎(chǔ)上，以評估基準日企業(yè)實際需要承擔的負債金額作為負債的評估值。
2、收益法
收益法是通過將企業(yè)未來預(yù)期收益（凈現(xiàn)金流量）折算為現(xiàn)值，評估企業(yè)價值的
一種方法。
（1）評估模型公式
本次收益法評估的現(xiàn)金流量選用企業(yè)自由現(xiàn)金流，折現(xiàn)率選用加權(quán)平均資本成本
估價模型(“WACC”)。
股東全部權(quán)益資產(chǎn)價值=營業(yè)性資產(chǎn)價值+溢余資產(chǎn)價值+非經(jīng)營性資產(chǎn)價值+長
期股權(quán)投資價值-有息負債
其中：營業(yè)性資產(chǎn)價值按以下公式確定：
n
Ri Ri 1
P
i 1
i
(1 r ) r (1 r ) i
式中：P 為營業(yè)性資產(chǎn)價值；
r 為折現(xiàn)率；
i 為預(yù)測年度；
R i 為第 i 年凈現(xiàn)金流量;
n 為預(yù)測第末年。
（2）預(yù)測期及收益期的確定
本次評估根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營目標采用永續(xù)年期作為收益期。對未來收益期的預(yù)測分
段預(yù)測，其中，第一階段為評估基準日至企業(yè)有明確經(jīng)營目標的年期，即 2018 年 4
月 1 日，在此階段根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營情況，收益狀況處于變化中；第二階段為 2024 年 1
月 1 日至永續(xù)經(jīng)營，在此階段按企業(yè)保持穩(wěn)定的收益水平考慮。
（3）凈現(xiàn)金流量的確定
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本次評估現(xiàn)金流量采用企業(yè)自由現(xiàn)金流，凈現(xiàn)金流量的計算公式如下：
(預(yù)測期內(nèi)每年)凈現(xiàn)金流量=稅后凈利潤+折舊及攤銷+利息費用×(1－所得稅
率)-資本性支出-營運資金追加額
=主營業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本-主營業(yè)務(wù)稅金及附加+其它業(yè)務(wù)利潤-期間費用 +
營業(yè)外收支凈額-所得稅+折舊及攤銷利息費用×(1－所得稅率)-資本性支出-營運資
金追加額
（4）折現(xiàn)率的確定
按照收益額與折現(xiàn)率口徑一致的原則，本次評估收益額口徑為企業(yè)自由現(xiàn)金流量，
則本次評估采用資本資產(chǎn)加權(quán)平均成本模型（WACC）確定折現(xiàn)率 r：
r rd wd re we
式中：
Wd：評估對象的債務(wù)比率；
D
wd
( E D)
We：評估對象的權(quán)益比率；
E
we
( E D)
re ：權(quán)益資本成本。本次評估按資本資產(chǎn)定價模型（CAPM）確定權(quán)益資本成本
re；
re r f e (rm r f )
式中：
rf：無風險報酬率；
rm：市場預(yù)期報酬率；
ε：評估對象的特定的風險調(diào)整系數(shù)；
βe：評估對象權(quán)益資本的預(yù)期市場風險系數(shù)；
D
e u (1 (1 t ) )
E
βu：可比公司的無杠桿市場風險系數(shù)；
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t
u
Di
(1 (1 t)
Ei
Βx：可比公司股票（資產(chǎn)）的歷史市場平均風險系數(shù)
Cov( R X ; R P )
x
P
式中： Cov( R X , RP ) :一定時期內(nèi)樣本股票的收益率和股票市場組合收益率的協(xié)方
差；
σp：一定時期內(nèi)股票市場組合收益率的方差。
Di、Ei：分別為可比公司的付息債務(wù)與權(quán)益資本。
（5）溢余資產(chǎn)價值的確定
溢余資產(chǎn)是指與企業(yè)收益無直接關(guān)系的，超過企業(yè)經(jīng)營所需的多余資產(chǎn)。
（6）非經(jīng)營性資產(chǎn)價值的確定
非經(jīng)營性資產(chǎn)是指與企業(yè)收益無直接關(guān)系的，不產(chǎn)生效益的資產(chǎn)，此類資產(chǎn)不產(chǎn)
生利潤。
八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況
本次評估程序?qū)嵤┻^程介紹如下：
（一）明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項
受理資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)前，公司業(yè)務(wù)負責人與委托人的授權(quán)代表進行交流，了解并
明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項，包括被評估單位以及委托人以外的其他資產(chǎn)評估報告
使用人、評估目的、價值類型、評估對象和評估范圍、評估基準日、資產(chǎn)評估報告
使用范圍、資產(chǎn)評估報告提交期限及方式、評估服務(wù)費及支付方式、委托人與資產(chǎn)
評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員工作配合和協(xié)助等需要明確的重要事項。
（二）訂立資產(chǎn)評估委托合同
公司對專業(yè)能力、獨立性和業(yè)務(wù)風險進行綜合分析和評價后，于 2018 年 4 月 2
日與委托人簽訂《資產(chǎn)評估委托合同》，明確雙方各自承擔的責任和義務(wù)，正式受理
該項資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。
（三）編制資產(chǎn)評估計劃
評估計劃是明確評估技術(shù)思路，合理安排人員、突出項目重點、防止出現(xiàn)評估
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疏漏的保證。根據(jù)本項目的具體情況，制定了資產(chǎn)評估操作方案和計劃，擬定收集
資料提綱。根據(jù)評估計劃和評估方案，組建評估小組成員，執(zhí)行本次評估任務(wù)。
（四）進行評估現(xiàn)場調(diào)查
在企業(yè)申報并全面自查的基礎(chǔ)上，評估人員對納入評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進行了核
實。核實資產(chǎn)包括流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)，核實內(nèi)容主要為核實資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、數(shù)量、
使用狀態(tài)及其他影響評估作價的重要因素，主要步驟如下：
1、指導(dǎo)被評估單位填表和準備應(yīng)提供的評估資料。評估人員指導(dǎo)被評估單位的
財務(wù)與資產(chǎn)管理人員在自行資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，按要求填寫“資產(chǎn)評估申報表”，同
時收集準備資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件和反映性能、狀態(tài)、經(jīng)濟技術(shù)指標等情況的文件資
料等。
2、審查和完善被評估單位填報的資產(chǎn)評估申報表。評估人員通過查閱有關(guān)資料，
了解納入評估范圍的具體資產(chǎn)的詳細狀況，然后仔細審查各類“資產(chǎn)評估申報表”，
檢查有無填項不全、錯填、資產(chǎn)項目不明確等情況，并根據(jù)經(jīng)驗及掌握的有關(guān)資料，
檢查“資產(chǎn)評估申報表”有無漏項等，同時反饋給被評估單位對“資產(chǎn)評估申報表”
進行完善。要求委托人或者被評估單位對其提供的評估明細表及相關(guān)證明材料以簽
字、蓋章或者其他方式進行確認；
3、資產(chǎn)評估師和評估專業(yè)人員通過詢問、函證、核對、監(jiān)盤、勘查、檢查等方
式進行現(xiàn)場調(diào)查，獲取評估業(yè)務(wù)需要的基礎(chǔ)資料，了解評估對象現(xiàn)狀，關(guān)注評估對
象法律權(quán)屬。
4、根據(jù)客觀環(huán)境和資產(chǎn)的重要程度采用資料核實，相關(guān)人員訪談或抽樣等方式
進行調(diào)查。對企業(yè)做出的未來經(jīng)營預(yù)測，評估人員進行合理性復(fù)核，對發(fā)現(xiàn)的明顯
不合理的預(yù)測事項，提請企業(yè)即時對經(jīng)營預(yù)測做出合理調(diào)整。
（五）收集整理評估資料
資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)本次資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)具體情況收集了資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)需要的
資料。包括：委托人或者其他相關(guān)當事人提供的涉及評估對象和評估范圍等資料；
從政府部門、各類專業(yè)機構(gòu)以及市場等渠道獲取的其他資料。并對收集的評估資料
進行分析、歸納和整理，形成評定估算和編制資產(chǎn)評估報告的依據(jù)。
（六）評定估算形成結(jié)論
資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分
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析市場法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，選擇評估方法。
針對各類資產(chǎn)的具體情況，根據(jù)選用的評估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進行分析、
計算和判斷，形成測算結(jié)果。項目負責人對形成的測算結(jié)果進行綜合分析，形成評
估結(jié)論，編制初步資產(chǎn)評估報告。
（七）編制出具評估報告
根據(jù)公司資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)流程管理辦法規(guī)定，對初步資產(chǎn)評估報告進行內(nèi)部審核。
項目負責人在內(nèi)部審核完成后，根據(jù)審核意見修改資產(chǎn)評估報告，形成評估報告征
求意見稿。在不影響對評估結(jié)論進行獨立判斷的前提下，與委托人就資產(chǎn)評估報告
有關(guān)內(nèi)容進行溝通，根據(jù)委托人反饋意見進行合理修改后形成資產(chǎn)評估報告正式稿
并向委托人提交。
九、評估假設(shè)
本評估報告分析估算采用的假設(shè)條件如下：
(一)一般假設(shè)
1、假設(shè)評估基準日后被評估單位持續(xù)經(jīng)營；
2、假設(shè)評估基準日后被評估單位所處國家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟和社會環(huán)境無重
大變化；
3、假設(shè)評估基準日后國家宏觀經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域發(fā)展政策無重大變化；
4、假設(shè)和被評估單位相關(guān)的利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策性征收費用等
評估基準日后不發(fā)生重大變化；
5、假設(shè)評估基準日后被評估單位的管理層是負責的、穩(wěn)定的，且有能力擔當其
職務(wù)；
6、假設(shè)被評估單位完全遵守所有相關(guān)的法律法規(guī)；
7、假設(shè)評估基準日后無不可抗力對被評估單位造成重大不利影響。
(二)特殊假設(shè)
1、假設(shè)評估基準日后被評估單位采用的會計政策和編寫本評估報告時所采用的
會計政策在重要方面保持一致；
2、假設(shè)評估基準日后被評估單位在現(xiàn)有管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，經(jīng)營范
圍、方式與目前保持一致；
3、假設(shè)評估基準日后被評估單位未來經(jīng)營者遵守國家相關(guān)法律和法規(guī)，不會出
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現(xiàn)影響公司發(fā)展和收益實現(xiàn)的重大違規(guī)事項；
4、假設(shè)評估基準日后被評估單位的技術(shù)隊伍及其高級管理人員保持相對穩(wěn)定，
不會發(fā)生重大的核心專業(yè)人員流失問題；
5、假設(shè)評估基準日后被評估單位的現(xiàn)金流入為平均流入，現(xiàn)金流出為平均流出，
現(xiàn)金流在每個預(yù)測期間的中期產(chǎn)生。
本評估報告評估結(jié)論在上述假設(shè)條件下在評估基準日時成立，當上述假設(shè)條件
發(fā)生較大變化時，簽字資產(chǎn)評估師及本評估機構(gòu)將不承擔由于假設(shè)條件改變而推導(dǎo)
出不同評估結(jié)論的責任。
十、評估結(jié)論
我們根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的法律、法規(guī)、規(guī)章和評估準則，本著獨立、公正、
科學、客觀的原則，履行了資產(chǎn)評估法定的和必要的程序，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法
評估方法對科素公司的股東全部權(quán)益價值進行了評估。
1、資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)論：
科素公司評估基準日賬面總資產(chǎn)為 9,619.51 萬元，負債為 6,515.67 萬元，凈資
產(chǎn) 3,103.84 萬元，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估后的總資產(chǎn) 14,767.87 萬元，增值 5,148.36
萬元，增值率 53.52%；總負債評估值 6,515.67 萬元,無增減值；股東全部權(quán)益價值
8,252.20 萬元，增值 5,148.36 萬元，增值率 165.87%。具體評估匯總情況詳見下表：
資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表
金額單位：人民幣萬元
賬面價值 評估價值 增減值 增值率％
項 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流動資產(chǎn) 7,583.39 7,894.16 310.77 4.10
2 非流動資產(chǎn) 2,036.12 6,873.71 4,837.59 237.59
3 其中：長期股權(quán)投資 2,031.31 6,862.80 4,831.49 237.85
4 固定資產(chǎn) 3.45 3.50 0.05 1.45
5 遞延所得稅資產(chǎn) 1.36 7.41 6.05 444.85
6 資產(chǎn)總計 9,619.51 14,767.87 5,148.36 53.52
7 流動負債 6,515.67 6,515.67 - -
8 非流動負債 - - -
9 負債總計 6,515.67 6,515.67 - -
10 凈 資 產(chǎn)（所有者權(quán)益） 3,103.84 8,252.20 5,148.36 165.87
2、收益法評估結(jié)果
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科素公司評估基準日賬面總資產(chǎn)為 9,619.51 萬元，負債為 6,515.67 萬元，凈資
產(chǎn) 3,103.84 萬元，采用收益法評估后股東全部權(quán)益價值 22,486.53 萬元，增值額為
19,382.69 萬元，增值率為 624.47%。
3、評估結(jié)果的分析選擇
本次采用收益法得出的股東全部權(quán)益價值為 22,486.53 萬元，比資產(chǎn)基礎(chǔ)法測算
得出的股東全部權(quán)益價值高 14,234.33 萬元，高 172.49%。
兩種評估方法差異的原因主要是：資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估是以資產(chǎn)的成本重置為價值標準，
反映的是資產(chǎn)投入(購建成本)所耗費的社會必要勞動，這種購建成本通常將隨著國民
經(jīng)濟的變化而變化；而收益法評估是以資產(chǎn)的預(yù)期收益為價值標準，反映的是資產(chǎn)的
產(chǎn)出能力(獲利能力)的大小，這種獲利能力通常將受到宏觀經(jīng)濟、政府控制以及資產(chǎn)
的有效使用等多種條件的影響。在如此兩種不同價值標準前提下產(chǎn)生一定的差異應(yīng)屬
正常。
收益法是在對企業(yè)未來收益預(yù)測的基礎(chǔ)上計算評估價值的方法，不僅考慮了各分
項資產(chǎn)是否在企業(yè)中得到合理和充分利用、組合在一起時是否發(fā)揮了其應(yīng)有的貢獻等
因素對企業(yè)股東全部權(quán)益價值的影響，也考慮了企業(yè)所享受的各項優(yōu)惠政策、運營資
質(zhì)、行業(yè)競爭力、公司的管理水平、人力資源、要素協(xié)同作用等因素對股東全部權(quán)益
價值的影響。鑒于本次評估的目的，交易雙方更看重的是被評估企業(yè)未來的經(jīng)營狀況
和獲利能力，并且交易對方根據(jù)收益法評估中的盈利預(yù)測做了利潤承諾，收益法更適
用于本次評估目的，因此選用收益法評估結(jié)果，即：
科素公司評估基準日賬面總資產(chǎn)為 9,619.51 萬元，負債為 6,515.67 萬元，凈資產(chǎn)
3,103.84 萬元，采用收益法評估后股東全部權(quán)益價值 22,486.53 萬元，增值額為 19,382.69
萬元，增值率為 624.47%。
十一、特別事項說明
以下為在評估過程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評估結(jié)論但非評估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能
評定估算的有關(guān)事項：
（一）權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形
1、子公司惠州市彩玉微晶新材有限公司與上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司深圳分
行簽訂最高額抵押合同為深圳市新力達電子集團有限公司抵押擔保，以公司位于博羅
縣楊村鎮(zhèn)陳村及水華寨村金楊工業(yè)區(qū)地段的宿舍和廠房抵押給上海浦東發(fā)展銀行股份
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有限公司深圳分行，抵押期限：2017 年 8 月 29 日至 2020 年 8 月 28 日。具體情況如
下：
序號 名稱 產(chǎn)權(quán)證號 面積（㎡）
1 宿舍 A 棟 粵（2017）博羅縣不動產(chǎn)權(quán)第 5021904 號 209.00
2 宿舍 B 棟 粵（2017）博羅縣不動產(chǎn)權(quán)第 5021927 號 4,410.30
3 宿舍 C 棟 粵（2017）博羅縣不動產(chǎn)權(quán)第 5021928 號 4,410.30
4 宿舍 D 棟 粵（2017）博羅縣不動產(chǎn)權(quán)第 5021924 號 2,656.80
5 廠房一 粵（2017）博羅縣不動產(chǎn)權(quán)第 5021917 號 13,313.20
6 廠房二 粵（2017）博羅縣不動產(chǎn)權(quán)第 5021905 號 1,308.20
7 廠房三 粵（2017）博羅縣不動產(chǎn)權(quán)第 5021919 號 1,308.20
8 廠房四 粵（2017）博羅縣不動產(chǎn)權(quán)第 5021920 號 1,308.20
9 廠房五 粵（2017）博羅縣不動產(chǎn)權(quán)第 5021909 號 11,060.44
10 廠房六 粵（2017）博羅縣不動產(chǎn)權(quán)第 5021921 號 11,060.44
11 廠房七 粵（2017）博羅縣不動產(chǎn)權(quán)第 5021929 號 11,060.44
12 廠房八 粵（2017）博羅縣不動產(chǎn)權(quán)第 5021929 號 13,313.20
本次評估未考慮該事項對評估值的影響。
2、子公司惠州市彩玉微晶新材有限公司納入評估范圍內(nèi)運輸設(shè)備的輕型廂式貨車
QL5042XHEWR（粵 B00M67）由深圳市新亞電子制程股份有限公司轉(zhuǎn)讓所得，轉(zhuǎn)讓時未
過戶，行駛證登記所有人為深圳市新亞電子制程股份有限公司?；葜菔胁视裎⒕虏?br/>有限公司已提供聲明資產(chǎn)為惠州市彩玉微晶新材有限公司所有。
3、子公司惠州市彩玉微晶新材有限公司納入評估范圍內(nèi)房屋建筑物的高管區(qū)保安
室和東南出口保安室，均未辦理房地產(chǎn)權(quán)證，房屋建筑物所占用土地已取得《國有土
地使用權(quán)證》，惠州市彩玉微晶新材有限公司已提供《未辦理產(chǎn)權(quán)聲明函》，聲明資產(chǎn)
為惠州市彩玉微晶新材有限公司所有，具體資產(chǎn)情況如下：
序號 名稱 結(jié)構(gòu) 面積（㎡） 位置
1 高管區(qū)保安室 磚混 25.87 博羅縣楊村鎮(zhèn)陳村及水華寨村金楊工業(yè)區(qū)
2 東南出口保安室 磚混 31.20 博羅縣楊村鎮(zhèn)陳村及水華寨村金楊工業(yè)區(qū)
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上述高管區(qū)保安室和東南出口保安室納入評估范圍的建筑物，且建筑面積和性
質(zhì)以被評估單位提供的為準，評估人員只對被評估單位提供的數(shù)據(jù)進行復(fù)核。本次評
估未考慮建筑面積、性質(zhì)是否精確和房屋建筑物產(chǎn)權(quán)瑕疵對評估值的影響。
（二）未決事項、法律糾紛等不確定因素
1、本評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行
價格，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的
價格等對評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其
他不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等發(fā)生變
化時，評估結(jié)果一般會失效；
2、在執(zhí)行本次評估程序過程中，評估專業(yè)人員對資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬資料進行
必要的核查驗證，但并不表示評估專業(yè)人員對評估對象法律權(quán)屬進行了確認或發(fā)表了
意見。執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的是對資產(chǎn)評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對
資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬確認或者發(fā)表意見超出資產(chǎn)評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)范圍。資產(chǎn)評
估專業(yè)人員不得對資產(chǎn)評估對象的法律權(quán)屬提供保證。
（三）重大期后事項
1、評估基準日后若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)額進行相應(yīng)調(diào)整；
若資產(chǎn)價格標準發(fā)生變化，并對資產(chǎn)評估值產(chǎn)生明顯影響時，委托人應(yīng)及時聘請評估
機構(gòu)重新確定評估值。
2、由委托人和被評估單位提供的有關(guān)資料是編制本報告的基礎(chǔ)。本次收益法評估
中所涉及的未來盈利預(yù)測是建立在委托人、被評估單位管理層編制的盈利預(yù)測基礎(chǔ)上
的。委托人、被評估單位管理層對其提供的企業(yè)未來盈利預(yù)測所涉及的相關(guān)數(shù)據(jù)和資
料的真實性、科學性和完整性，以及企業(yè)未來盈利預(yù)測的合理性和可實現(xiàn)性負責。我
們對上述盈利預(yù)測進行了必要的審核，并根據(jù)評估過程中了解的信息進行了適當?shù)恼{(diào)
整。本次收益法評估中所采用的評估假設(shè)是在目前條件下，對委估對象未來經(jīng)營的一
個合理預(yù)測，如果未來出現(xiàn)可能影響假設(shè)前提實現(xiàn)的各種不可預(yù)測或不利因素，則會
影響盈利預(yù)測的實現(xiàn)程度。我們愿意在此提醒委托人和其他有關(guān)方面，我們并不保證
上述假設(shè)可以實現(xiàn)，也不承擔實現(xiàn)或幫助實現(xiàn)上述假設(shè)的義務(wù)。并且，我們愿意提請
有關(guān)方面注意，影響假設(shè)前提實現(xiàn)的各種不可預(yù)測或不利的因素很可能會出現(xiàn)，因此
有關(guān)方面在使用我們的評估結(jié)論前應(yīng)該明確設(shè)定的假設(shè)前提，并綜合考慮其他因素做
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出交易決策。
3、對于被評估單位可能存在的其他影響評估結(jié)果的瑕疵事項，在進行資產(chǎn)評估時
被評估單位未作特別說明而資產(chǎn)評估師根據(jù)其執(zhí)業(yè)經(jīng)驗一般不能獲悉的情況下，評估
機構(gòu)和資產(chǎn)評估師不承擔相關(guān)責任。
4、本評估結(jié)論是被評估單位股東全部權(quán)益價值，股東部分權(quán)益價值并不必然等于
股東全部權(quán)益價值與股權(quán)比例的乘積。特提請報告使用者在引用本評估報告結(jié)論作為
控股權(quán)或少數(shù)股權(quán)交易參考時，需在本評估結(jié)論基礎(chǔ)上考慮可能存在的控股權(quán)、少數(shù)
股權(quán)以及流動性等因素產(chǎn)生的溢價或折價的影響。
本次評估未考慮上述事項對評估結(jié)論的影響。
評估報告使用者應(yīng)注意以上特別事項對評估結(jié)論產(chǎn)生的影響。
十二、資產(chǎn)評估報告使用限制說明
（一）使用范圍
1、本資產(chǎn)評估報告經(jīng)承辦該項業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評估師簽名并加蓋資產(chǎn)評估機構(gòu)印章后
方可正式使用；
2、評估結(jié)論使用有效期為自評估基準日起一年（2018 年 3 月 31 日至 2019 年 3 月
30 日）。委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當在評估結(jié)論使用有效期內(nèi)使用資產(chǎn)評
估報告。
3、未經(jīng)委托人書面許可，資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員不得將資產(chǎn)評估報
告的內(nèi)容向第三方提供或者公開，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。
4、未征得資產(chǎn)評估機構(gòu)同意，資產(chǎn)評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或者披露于
公開媒體，法律、行政法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當事人另有約定的除外。
（二）委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評
估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告的，資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員不
承擔責任；
（三）除委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、
行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人之外，其他任何機構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報
告的使用人；
（四）資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當正確理解評估結(jié)論。評估結(jié)論不等同于評估對象
可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。
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資產(chǎn)評估報告使用人按本報告所載明的評估目的使用時，應(yīng)關(guān)注上述報告使用限制
事項。
十三、資產(chǎn)評估報告日
本資產(chǎn)評估報告日為二○一八年五月四日，是資產(chǎn)評估師形成評估結(jié)論的日期。
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資產(chǎn)評估師（簽章）：
資產(chǎn)評估師（簽章）：
湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
二○一八年五月四日
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