深圳市長方集團股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)
讓所涉及的部分房地產(chǎn)價值
資產(chǎn)評估報告
國眾聯(lián)評報字（2017）第 3-0095 號
此為二維碼防偽標志，內(nèi)
含本報告估值主要信息，
建議報告使用方查證核實
國眾聯(lián)資產(chǎn)評估
土地房地產(chǎn)估價有限公司
二○一七年十二月二十五日
中國深圳
深圳市長方集團股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價值
目 錄
聲明 ...................................................................... 1
（摘要） .................................................................. 3
資產(chǎn)評估報告 .............................................................. 6
一、委托方、資產(chǎn)占有方概況 ................................................ 6
二、評估目的 .............................................................. 6
三、評估對象和評估范圍 .................................................... 6
四、價值類型及其定義 ...................................................... 7
五、評估基準日 ............................................................ 8
六、評估依據(jù) .............................................................. 8
七、評估方法 ............................................................. 10
八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 ............................................... 11
九、評估假設及前提條件 ................................................... 12
十、評估結論 ............................................................. 13
十一、特別事項說明 ....................................................... 14
十二、評估報告使用限制說明 ............................................... 16
十三、評估報告日 ......................................................... 15
評估報告附件 ............................................................. 17
深圳市長方集團股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價值
聲明
一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)
布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則編制。
二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應當按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)
評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違
反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，本資產(chǎn)評估機構及資產(chǎn)評估師不承擔責任。
本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用
人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構和個
人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。
本資產(chǎn)評估機構及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報告使用人應當正確理解評估結論，
評估結論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現(xiàn)
價格的保證。
三、本資產(chǎn)評估機構及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，堅持獨
立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔責任。
四、評估對象涉及的資產(chǎn)、負債清單由委托人、被評估單位申報并經(jīng)其采用簽名、
蓋章或法律允許的其他方式確認；委托人和其他相關當事人依法對其提供資料的真實
性、完整性、合法性負責。
五、本資產(chǎn)評估機構及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預
期的利益關系；與相關當事人沒有現(xiàn)存或者預期的利益關系，對相關當事人不存在偏
見。
六、資產(chǎn)評估師已經(jīng)對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)
查；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及
其所涉及資產(chǎn)的法律權屬資料進行了查驗，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，并且
已提請委托人及其他相關當事人完善產(chǎn)權以滿足出具資產(chǎn)評估報告的要求。
七、本資產(chǎn)評估機構出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結果受資產(chǎn)評估報告
中假設和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應當充分考慮資產(chǎn)評估報告中載明的
深圳市長方集團股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價值
假設、限制條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
八、委托方及資產(chǎn)占有方對其所提供資料的可靠性、真實性、準確性、完整性負
責。如委托方及資產(chǎn)占有方提供的資料中存在虛假或隱瞞事實真相等行為，本評估結
果無效，由此引起的相關后果由委托方及資產(chǎn)占有方負責，本公司不承擔相關的法律
責任。
九、資產(chǎn)占有方存在的可能影響資產(chǎn)評估結論的有關事項，在委托評估時未作特
殊說明、而評估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗一般不能獲悉的情況下，評估機構及評估人員不承
擔相關責任。
十、本評估報告必須完整使用。本評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和
用途，評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。因使用不當造成的后果
與簽字資產(chǎn)評估師及其所在評估機構無關。
深圳市長方集團股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價值
深圳市長方集團股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分
房地產(chǎn)價值
（摘要）
國眾聯(lián)評報字（2017）第 3-0095 號
重 要 提 示
以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告，欲了解本評估項目全面情況，
應認真閱讀資產(chǎn)評估報告書全文。
國眾聯(lián)資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司接受深圳市長方集團股份有限公司的
委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，
采用市場法，按照必要的評估程序，對深圳市長方集團股份有限公司擬進行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
所涉及的位于深圳市坪山新區(qū)工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)長方照明工業(yè)廠區(qū)辦公樓、廠房 A、廠房
B、廠房 C 共 4 棟房地產(chǎn)市場價值在 2017 年 11 月 30 日的市場價值進行了評估?，F(xiàn)將
資產(chǎn)評估情況報告如下。
一、委托方、資產(chǎn)占有方概況
名 稱： 深圳市長方集團股份有限公司
二、評估目的
本次評估系為深圳市長方集團股份有限公司擬進行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的位于深圳
市坪山新區(qū)工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)長方照明工業(yè)廠區(qū)辦公樓、廠房 A、廠房 B、廠房 C 共 4 棟
房地產(chǎn)市場價值評估提供價值參考依據(jù)。
三、評估對象和評估范圍
根據(jù)本次評估所涉及的經(jīng)濟行為和具體評估目的，委托方確定本評估對象是深圳
市長方集團股份有限公司擬進行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的位于深圳市坪山新區(qū)工業(yè)區(qū)坪山
鎮(zhèn)長方照明工業(yè)廠區(qū)辦公樓、廠房 A、廠房 B、廠房 C 共 4 棟房地產(chǎn)市場價值評估。
具體評估范圍見下表：
深圳市長方集團股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價值
序 不動產(chǎn)權 證載權 房屋 建筑面積 土地分攤面 土地使用 宗地 賬面價值
房地產(chǎn)名稱
號 證號 屬人 用途 （㎡） 積（㎡） 期限 號 （元）
工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)
1 長方照明工業(yè) 辦公 4,080.1 27,293 13,007,807.33
廠區(qū)辦公樓
工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)
粵（2016） 深圳市 50 年，從
2 長方照明工業(yè) 廠房 25,668.68 27,293 38,439,321.73
深圳市不 長方集 2008 年 11 G131
廠區(qū)廠房 A
動產(chǎn)權第 團股份 月 10 日至 15-0
工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)
0121597 有限公 2058 年 11 102
3 長方照明工業(yè) 廠房 22,675.91 27,293 43,702,852.87
號 司 月 09 日止
廠區(qū)廠房 B
工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)
4 長方照明工業(yè) 廠房 15,645.87 27,293 21,455,289.89
廠區(qū)廠房 C
合計 - - - 68,070.56 - - - 116,605,271.82
四、評估基準日
本項目資產(chǎn)評估基準日為 2017 年 11 月 30 日。評估基準日系由委托方確定，確
定的理由是評估基準日與評估目的實現(xiàn)日比較接近，本次評估以評估基準日有效的價
格標準為取價標準。
五、評估程序
實施過程和情況根據(jù)國家有關部門關于資產(chǎn)評估的規(guī)定和會計核算的一般原則，
按照我公司與深圳市長方集團股份有限公司簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務約定書，我公司評估
人員已實施了對資產(chǎn)占有方提供的法律性文件與會計記錄以及相關資料的驗證審核，
對資產(chǎn)進行實地察看與核對，并取得了相關的產(chǎn)權證明文件，進行了必要的市場調(diào)查
和交易價格的比較，以及我們認為有必要實施的其他資產(chǎn)評估程序。
六、評估方法
本次評估采用市場法。
七、價值類型
本次評估的價值類型為市場價值。
八、評估結論
本公司認為，除本報告所載明的特別事項說明外，在資產(chǎn)現(xiàn)有用途或既定用途不
變，并持續(xù)經(jīng)營使用和本報告載明的評估目的、價值前提及假設條件下，深圳市長方
深圳市長方集團股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價值
集團股份有限公司擬進行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的位于深圳市坪山新區(qū)工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)長方
照明工業(yè)廠區(qū)辦公樓、廠房 A、廠房 B、廠房 C 共 4 棟房地產(chǎn)在 2017 年 11 月 30 日的
市場價值為 RMB 439,735,818 元，大寫為人民幣肆億叁仟玖佰柒拾叁萬伍仟捌佰壹拾
捌元整。評估結論詳細情況見《資產(chǎn)評估明細表》。
資產(chǎn)評估明細表
評估基準日：2017 年 11 月 30 日
金額單位：人民幣元
建筑面積 賬面凈值 評估價值 增減值
序號 評估對象 增值率%
(㎡) （元） （元） （元）
工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)長方照明工
1 4,080.1 13,007,807.33 26,357,446 13,349,638.67 102.63
業(yè)廠區(qū)辦公樓
工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)長方照明工
2 25,668.68 38,439,321.73 165,819,673 127,380,351.27 331.38
業(yè)廠區(qū)廠房 A
工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)長方照明工
3 22,675.91 43,702,852.87 146,486,379 102,783,526.13 235.19
業(yè)廠區(qū)廠房 B
工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)長方照明工
4 15,645.87 21,455,289.89 101,072,320 79,617,030.11 371.08
業(yè)廠區(qū)廠房 C
合計 --- 68,070.56 116,605,271.82 439,735,818 323,130,546.18 277.11
報告使用者在使用本報告的評估結論時，請注意本報告正文中第十一項“特別事
項說明”對評估結論的影響；并關注評估結論成立的評估假設及前提條件。
按照有關資產(chǎn)評估現(xiàn)行規(guī)定，本評估報告有效期一年，自評估基準日起計算。超
過一年，需重新進行資產(chǎn)評估。
深圳市長方集團股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價值
深圳市長方集團股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分
房地產(chǎn)價值
國眾聯(lián)評報字（2017）第 3-0095 號
深圳市長方集團股份有限公司：
國眾聯(lián)資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司接受深圳市長方集團股份有限公司的
委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，
采用市場法，按照必要的評估程序，對深圳市長方集團股份有限公司擬進行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
所涉及的位于深圳市坪山新區(qū)工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)長方照明工業(yè)廠區(qū)辦公樓、廠房 A、廠房
B、廠房 C 共 4 棟房地產(chǎn)市場價值在 2017 年 11 月 30 日的市場價值進行了評估?，F(xiàn)將
資產(chǎn)評估情況報告如下。
一、委托方、資產(chǎn)占有方概況
名 稱：深圳市長方集團股份有限公司
主體類型：上市股份有限公司（股票代碼 300301）
住 所：深圳市坪山新區(qū)大工業(yè)區(qū)聚龍山 3 號路
法定代表人：鄧子長
成立日期：2005 年 05 月 30 日
統(tǒng)一社會信用代碼：91440300775562228B
二、評估目的
本次評估系為深圳市長方集團股份有限公司擬進行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的位于深圳
市坪山新區(qū)工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)長方照明工業(yè)廠區(qū)辦公樓、廠房 A、廠房 B、廠房 C 共 4 棟
房地產(chǎn)市場價值評估提供價值參考依據(jù)。
三、評估對象和評估范圍
根據(jù)本次評估所涉及的經(jīng)濟行為和具體評估目的，委托方確定本評估對象是深圳
市長方集團股份有限公司擬進行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的位于深圳市坪山新區(qū)工業(yè)區(qū)坪山
鎮(zhèn)長方照明工業(yè)廠區(qū)辦公樓、廠房 A、廠房 B、廠房 C 共 4 棟房地產(chǎn)市場價值評估。
房地產(chǎn)權益狀況見下表：
深圳市長方集團股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價值
序 不動產(chǎn)權 證載權 房屋 建筑面積 土地分攤面 土地使用 宗地 賬面價值
房地產(chǎn)名稱
號 證號 屬人 用途 （㎡） 積（㎡） 期限 號 （元）
工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)
1 長方照明工業(yè) 辦公 4,080.1 27,293 13,007,807.33
廠區(qū)辦公樓
工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)
粵（2016） 深圳市 50 年，從
2 長方照明工業(yè) 廠房 25,668.68 27,293 38,439,321.73
深圳市不 長方集 2008 年 11 G131
廠區(qū)廠房 A
動產(chǎn)權第 團股份 月 10 日至 15-0
工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)
0121597 有限公 2058 年 11 102
3 長方照明工業(yè) 廠房 22,675.91 27,293 43,702,852.87
號 司 月 09 日止
廠區(qū)廠房 B
工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)
4 長方照明工業(yè) 廠房 15,645.87 27,293 21,455,289.89
廠區(qū)廠房 C
合計 - - - 68,070.56 - - - 116,605,271.82
備注：以上資料主要來源于委托方提供的《不動產(chǎn)權證》復印件，根據(jù)產(chǎn)權證附記記載：估價對象深圳市坪
山新區(qū)工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)長方照明工業(yè)廠區(qū)辦公樓、廠房 A、廠房 B、廠房 C 共 4 棟房地產(chǎn)，均自深房地字第 60000465167
號證變更而來，原證記載：登記價建造價。轉(zhuǎn)載土地合同相關約定：1、土地性質(zhì)為商品房。2、土地使用權按照
法律法規(guī)和土地出讓合同規(guī)定依法轉(zhuǎn)讓的，只能整體轉(zhuǎn)讓，不得分割轉(zhuǎn)讓。3、轉(zhuǎn)讓土地使用權或者因人民法院強
制執(zhí)行而拍賣或變賣土地使用權的，次受讓人應當符合土地出讓合同約定的條件，并在辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時提交
相應資格審查部門出具的符合受讓條件的證明文件。4、確需轉(zhuǎn)讓或者因人民法院強制執(zhí)行又無次受讓人符合受讓
條件的，政府有權以土地使用權和地上建筑物、構筑物及其附屬設施的成本價減折舊價后的價格優(yōu)先回購。
四、價值類型及其定義
本次評估是深圳市長方集團股份有限公司名下位于深圳市坪山新區(qū)工業(yè)區(qū)坪山
鎮(zhèn)長方照明工業(yè)廠區(qū)辦公樓、廠房 A、廠房 B、廠房 C 共 4 棟房地產(chǎn)在基準日的市場
價值。
市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評
估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。
從價值類型的選擇與評估假設的相關性看:本次評估的評估假設是立足于模擬一
個完全公開和充分競爭的市場而設定的,即設定評估假設條件的目的在于排除非市場
因素和非正常因素對評估結論的影響；
從價值類型選擇慣例看:當對市場條件和評估對象的使用等并無特別限制和要求
時,應當選擇市場價值作為評估結論的價值類型。
深圳市長方集團股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價值
五、評估基準日
本項目資產(chǎn)評估基準日為 2017 年 11 月 30 日。評估基準日系由委托方確定，確
定的理由是評估基準日與評估目的實現(xiàn)日比較接近，本次評估以評估基準日有效的價
格標準為取價標準。
六、評估依據(jù)
本次資產(chǎn)評估工作中所遵循的法規(guī)依據(jù)、具體行為依據(jù)、產(chǎn)權依據(jù)和取價依據(jù)包
括：
（一）法規(guī)、政策文件依據(jù)
1．《中華人民共和國公司法》(2013 年 12 月 28 日第十二屆全國人民代表大會常
務委員會第六次會議通過)；
2．《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（自 2008 年 1 月 1 日起施行）；
3．《中華人民共和國土地管理法》（2004 年 8 月 28 日修訂并施行）；
4.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部、國家稅務總局令第 50
號）；
5.國務院 91 號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（1991 年）；
6.原國家國有資產(chǎn)管理局發(fā)布的國資辦發(fā)[1992]36 號《國有資產(chǎn)評估管理辦法施
行細則》；
7.《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》（2008 年 10 月 28 日第十一屆全國人民代
表大會常務委員會第五次會議通過）；
8.《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(中華人民共和國國務院令第 378 號)；
9.國務院國資委第 12 號令《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理辦法》（2005 年 8 月 25 日）；
10.國資委、財政部第 3 號令《企業(yè)國有產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》(2003 年 12 月
31 日)；
11. 《 關 于 加 強 企 業(yè)國 有 資 產(chǎn) 評 估 管 理 工作 有 關 問 題 的 通 知 》國 資 委 產(chǎn) 權
[2006]274 號；
12.《關于企業(yè)國有產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓有關事項的通知》國務院國資委國資產(chǎn)權發(fā)（2006）
306 號；
13.關于印發(fā)《中央企業(yè)資產(chǎn)評估項目核準工作指引》的通知（國資發(fā)產(chǎn)權〔2010〕
深圳市長方集團股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價值
71 號）；
14.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》（2016 年 12 月 1 日施行）；
15．其他與資產(chǎn)評估有關的法律法規(guī)。
（二）準則依據(jù)
1.《資產(chǎn)評估基本準則》(財資〔2017〕43 號)；
2.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則》（中評協(xié)〔2017〕30 號）
3.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估報告》(中評協(xié)〔2017〕32 號)；
4.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估程序》(中評協(xié)〔2017〕31 號)；
5.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估委托合同》(中評協(xié)〔2017〕33 號)；
6.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估檔案》 (中評協(xié)〔2017〕34 號)；
7.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——無形資產(chǎn)》(中評協(xié)〔2017〕37 號)；
8.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——不動產(chǎn)》(中評協(xié)〔2017〕38 號)；
9.《評估機構業(yè)務質(zhì)量控制指南》（中評協(xié)〔2017〕46 號）；
10.《資產(chǎn)評估價值類型指導意見》（中評協(xié)〔2017〕47 號）；
11.《資產(chǎn)評估對象法律權屬指導意見》（中評協(xié)〔2017〕48 號）；
12.中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-2015)；
13.中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）；
14.其他與資產(chǎn)評估相關的準則依據(jù)。
（二）資產(chǎn)占有方提供的重大產(chǎn)權依據(jù)
1.《不動產(chǎn)權證》復印件。
2.《深圳市土地使用權出讓合同書》復印件。
（三）經(jīng)濟行為文件
資產(chǎn)評估業(yè)務約定書；
（五）參考資料及其他
1.評估基準日資產(chǎn)申報明細表；
2.其他與評估有關的資料等；
3.評估委托人提供的評估對象有關資料；
4.評估人員現(xiàn)場查看、拍照和記錄；
深圳市長方集團股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價值
5.評估基準日深圳市房地產(chǎn)市場相關價格信息。
七、評估方法
估價方法通常有比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等四種估價方法。比較法
適用于同類房地產(chǎn)交易實例較多的估價；收益法適用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)估
價；成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場法、收益法進行估價
的情況下的房地產(chǎn)估價；假設開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的
價值可采用比較法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)估價。
1.評估對象狀況分析：評估對象均為工業(yè)房地產(chǎn)，土地性質(zhì)為國有出讓用地，并
取得了《不動產(chǎn)權證》。
2.評估技術路線：適合直接評估房地產(chǎn)合一的市場價值。根據(jù)物業(yè)的特點選取合
理的評估方法得出評估對象的市場價值。
3.評估方法選擇：評估人員深入細致地分析了評估對象的特點和實際狀況，并研
究了評估委托人提供的資料，結合實地查勘和市場調(diào)研的結果可知評估對象所處區(qū)域
的同類型房地產(chǎn)交易市場較為活躍且交易實例較多，資產(chǎn)評估師認為宜采用市場法對
評估對象房地產(chǎn)進行評估比較適宜。具體分析如下：
①市場法的適用性分析：市場法為替代原理，以市場成交價格為導向。評估對象
所在區(qū)域同類物業(yè)在評估基準日近期，有較多類似的房地產(chǎn)交易，具有采用市場法的
基礎條件，因此可以采用市場法對評估對象進行評估；
②收益法的適用性分析：收益法為預期原理，預期未來收益為導向。據(jù)實地查勘
及相關調(diào)查評估對象部分用于出租經(jīng)營部分用于自用，收益不穩(wěn)定，且客觀租金無法
真實的反應其市場價值，因此不適宜采用收益法評估；
③成本法的適用性分析：成本法為生產(chǎn)費用價值論、重新開發(fā)建筑成本為導向，
適用對象為：獨立開發(fā)建設項目進行重新開發(fā)建設的、很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)、沒有
收益或沒有潛在收益的房地產(chǎn)。評估對象為已建成且已經(jīng)營多年的商品性質(zhì)物業(yè)，不
需要重新開發(fā)建設，因此不適宜采用成本法評估。
市場法：是選取一定數(shù)量的可比案例，將它們與評估對象進行比較，根據(jù)其間的
差異對可比案例成交價格進行處理后得到的評估對象價值或價格的方法。
基本公式：比準價格=可比案例價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×
深圳市長方集團股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價值
交易方式修正系數(shù)×區(qū)位狀況修正系數(shù)×實物狀況修正系數(shù)×權益狀況修正系數(shù)
八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況
本公司接受資產(chǎn)評估委托后，選派資產(chǎn)評估人員，組成專門的資產(chǎn)評估項目小組，
于 2017 年 12 月 20 日開始評估工作，2017 年 12 月 25 日出具評估報告。具體過程如
下：
（一）明確評估業(yè)務基本事項
了解委托方、資產(chǎn)占有方和委托方以外的其他評估報告使用者的基本情況，明確
評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準日等重要事項。根據(jù)評估業(yè)務
具體情況，對自身專業(yè)勝任能力、獨立性和業(yè)務風險進行綜合分析和評價，并由評估
機構決定承接評估業(yè)務。
（二）簽訂評估委托合同
接受項目委托，與委托方簽署評估委托合同。
（三）編制評估計劃
選派項目負責人，組成評估項目組，確定評估的具體步驟、時間進度、人員安排
和技術方案等評估重點工作，編制評估計劃。
（四）現(xiàn)場調(diào)查
根據(jù)評估業(yè)務具體情況對評估資產(chǎn)進行適當?shù)默F(xiàn)場調(diào)查，指導資產(chǎn)占有方清查申
報資產(chǎn)，驗證評估申報資料，檢查核實資產(chǎn)、了解資產(chǎn)的法律權屬狀況、經(jīng)濟狀況，
資產(chǎn)的技術狀況、使用情況、質(zhì)量和損耗程度，形成勘查記錄。
（五）收集評估資料
資產(chǎn)評估師要求委托方提供涉及評估對象和評估范圍的詳細資料，并對委托方所
提供的資料進行審核驗證；通過詢問、核對、勘查、檢查等方式進行調(diào)查，獲取評估
業(yè)務需要的基礎資料，了解評估對象現(xiàn)狀，關注評估對象法律權屬；查閱相關資料，
開展市場調(diào)研和價格咨詢，收集市場信息，包括直接從市場等渠道獨立獲取的資料，
從委托方、資產(chǎn)占有方等相關當事方獲取的資料，以及從政府部門、各類專業(yè)機構和
其他相關部門獲取的資料等。
（六）評定估算
根據(jù)評估業(yè)務具體情況對收集的評估資料進行必要分析、歸納和整理，形成評定
深圳市長方集團股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價值
估算的依據(jù)；根據(jù)評估對象、價值類型、評估資料收集情況等相關條件，恰當選擇評
估方法；根據(jù)所采用的評估方法，選取相應的公式和參數(shù)進行分析、計算和判斷，形
成初步評估結論；對形成的初步評估結論進行綜合分析，形成最終評估結論。
（七）評估匯總、提交報告階段
按照我公司資產(chǎn)評估規(guī)范化要求，編制相關資產(chǎn)的評估技術說明。評估結果、資
產(chǎn)評估報告、評估技術說明按我公司規(guī)定程序在項目負責人審核的基礎上進行三級復
核，即項目負責人將審核后的工作底稿、資產(chǎn)評估報告、評估技術說明和評估明細表
提交項目部門負責人進行初步審核，根據(jù)初步審核意見進行修改后再提交質(zhì)量監(jiān)管部
審核，再根據(jù)質(zhì)量監(jiān)管部反饋的意見進行進一步的修訂，修訂后提交審核部經(jīng)理簽發(fā)。
最后出具正式報告并提交委托方。
九、評估假設及前提條件
（一）基本假設
1.公開市場假設：公開市場假設是對資產(chǎn)擬進入的市場的條件，以及資產(chǎn)在這樣
的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。公開市場是指充分發(fā)達與完善的
市場條件，是一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的
地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是
在自愿的、理智的而非強制的或不受限制的條件下進行的。
2. 持續(xù)使用假設：該假設首先設定被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使用
中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn)；其次根據(jù)有關數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還
將繼續(xù)使用下去。持續(xù)使用假設既說明了被評估資產(chǎn)所面臨的市場條件或市場環(huán)境，
同時又著重說明了資產(chǎn)的存續(xù)狀態(tài)。
3.持續(xù)經(jīng)營假設，即假設資產(chǎn)占有方以現(xiàn)有資產(chǎn)、資源條件為基礎，在可預見的
將來不會因為各種原因而停止營業(yè)，而是合法地持續(xù)不斷地經(jīng)營下去。
4.交易假設:即假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，評估師根據(jù)待評估
資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行評估。交易假設是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的
前提假設。
（二）一般假設：
1.國家對資產(chǎn)占有方所處行業(yè)的有關法律法規(guī)和政策在預期無重大變化；
深圳市長方集團股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價值
2.社會經(jīng)濟環(huán)境及經(jīng)濟發(fā)展除社會公眾已知變化外，在預期無其他重大變化；
3.國家現(xiàn)行銀行信貸利率、外匯匯率的變動能保持在合理范圍內(nèi)；
4.國家目前的稅收制度除社會公眾已知變化外，無其他重大變化；
5.無其他人力不可抗拒及不可預測因素的重大不利影響；
6.資產(chǎn)占有方公司會計政策與核算方法基準日后無重大變化；
7.本次評估測算各項參數(shù)取值均未考慮通貨膨脹因素，價格均為不變價。
8.假設本次評估價值時點的估價對象狀況與實際查勘日期現(xiàn)場狀況一致。
（三）特別假設
1.對于本次評估報告中被評估資產(chǎn)的法律描述或法律事項（包括其權屬或負擔性
限制），本公司按準則要求進行一般性的調(diào)查。除在工作報告中已有揭示以外，假定
評估過程中所評資產(chǎn)的權屬為良好的和可在市場上進行交易的；同時也不涉及任何留
置權、地役權，沒有受侵犯或無其他負擔性限制的。
2.對于本評估報告中全部或部分價值評估結論所依據(jù)而由委托方及其他各方提
供的信息資料，本公司只是按照評估程序進行了獨立審查。但對這些信息資料的真實
性、準確性不做任何保證。
3.對于本評估報告中價值估算所依據(jù)的資產(chǎn)使用方所需由有關地方、國家政府機
構、私人組織或團體簽發(fā)的一切執(zhí)照、使用許可證、同意函或其他法律或行政性授權
文件假定已經(jīng)或可以隨時獲得或更新。
4.我們對價值的估算是根據(jù)評估基準日本地貨幣購買力作出的。
5.假設深圳市長方集團股份有限公司對所有有關的資產(chǎn)所做的一切改良是遵守
所有相關法律條款和有關上級主管機構在其他法律、規(guī)劃或工程方面的規(guī)定的。
6.本評估報告中的估算是在假定所有重要的及潛在的可能影響價值分析的因素
都已在我們與資產(chǎn)占有方之間充分揭示的前提下做出的。
7.假設資產(chǎn)占有方提供的產(chǎn)權證復印件證載信息與權屬登記機關登記信息一致。
本次評估結果僅在滿足上述評估假設條件的情況下成立，若本次評估中遵循的評
估假設條件發(fā)生變化時，評估結果一般會失效。
十、評估結論
本公司認為，除本報告所載明的特別事項說明外，在資產(chǎn)現(xiàn)有用途或既定用途不
深圳市長方集團股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價值
變，并持續(xù)經(jīng)營使用和本報告載明的評估目的、價值前提及假設條件下，深圳市長方
集團股份有限公司擬進行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的位于深圳市坪山新區(qū)工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)長方
照明工業(yè)廠區(qū)辦公樓、廠房 A、廠房 B、廠房 C 共 4 棟房地產(chǎn)在 2017 年 11 月 30 日的
市場價值為 RMB 439,735,818 元，大寫為人民幣肆億叁仟玖佰柒拾叁萬伍仟捌佰壹拾
捌元整。評估結論詳細情況見《資產(chǎn)評估明細表》。
十一、特別事項說明
以下事項并非本公司注冊評估師執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定和估算，但該事項確實
可能影響評估結論，本評估報告使用者對此應特別引起注意：
（一）對企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評估值的瑕疵事項，在委托時未作特殊說明而
評估人員已履行評估程序仍無法獲知的情況下，評估機構及評估人員不承擔相關責
任。
（二）由委托方和資產(chǎn)占有方提供的與評估相關的經(jīng)濟行為文件、營業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)
權證明文件、會計憑證、資產(chǎn)明細及其他有關資料是編制本報告的基礎。委托方及資
產(chǎn)占有方和相關當事人應對所提供的以上評估原始資料的真實性、合法性和完整性承
擔責任。本公司對委托方及資產(chǎn)占有方提供的有關經(jīng)濟行為文件、營業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權證
明文件、會計憑證等資料進行了獨立審查，但不對上述資料的真實性負責。
（三）本評估結論是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的
現(xiàn)行價格。本報告未考慮特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價值的影響，也
未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價格的影
響。當前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等發(fā)生變化時，評估結果一般會失效。
（四）我們未考慮本次申報評估資產(chǎn)出售尚應承擔的費用和稅項等可能影響其價
值的因素，我們也未對各類資產(chǎn)的重估增、減值額作任何納稅考慮。
（五）我們未考慮本次申報評估資產(chǎn)抵押、擔保等任何限制因素對評估結論的影
響。
（六）根據(jù)委托方提供的《深圳市房屋租賃合同書》可知估價對象部分出租、部
分自用，租賃期限為 2017 年 09 月 05 日至 2032 年 09 月 04 日，租賃期限為 15 年，
由于本次評估目的為整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，故本次評估未考慮租約租期對評估價值的影響。
（七）本評估報告結論是對 2017 年 11 月 30 日這一基準日所評估資產(chǎn)價值的客
深圳市長方集團股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價值
觀公允反映，本公司對評估基準日以后所評估資產(chǎn)價值發(fā)生的重大變化不負任何責任。
（八）評估對象的建筑面積、土地面積以委托方提供的《不動產(chǎn)權證》為準，我
公司并未對其面積進行測量。提請報告使用者注意。
（九）受客觀條件限制，我司評估人員對評估對象的實地查勘僅限于其外觀及其
周邊環(huán)境，無法對隱蔽工程進行查勘。提請報告使用者注意。
（十）本次評估未考慮評估對象是否欠繳水電、管理費等情況對評估價值的影響，
提請報告使用者注意。
（十一）評估對象內(nèi)部結構經(jīng)過改造，本次評估未考慮房屋戶型改造等因素對評
估價值的影響，提請報告使用者注意。
（十二）評估對象《不動產(chǎn)權證》登記權屬人為深圳市長方集團股份有限公司，
根據(jù)《深圳市土地使用權出讓合同書》可知宗地的權屬人為深圳市長方照明工業(yè)有限
公司。根據(jù)委托方提供的《工商變更備案通知書》可知，為同一權屬人。至評估基準
日，該房地產(chǎn)屬深圳市長方集團股份有限公司所有，且本次評估所涉及的房地產(chǎn)為整
體轉(zhuǎn)讓，提請報告使用者注意。
（十三）遵守相關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，對評估對象價值進行估算并發(fā)表
專業(yè)意見，是資產(chǎn)評估師的責任；提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法
性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任；評估結論不應當被認
為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。
（十四）評估基準日后若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)額進行相
應調(diào)整；若資產(chǎn)價格標準發(fā)生變化，并對資產(chǎn)評估值產(chǎn)生明顯影響時，委托方應及時
聘請評估機構重新確定評估值。
十二、評估報告使用限制說明
（一）評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途；
（二）評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用；
（三）當政策調(diào)整對評估結論產(chǎn)生重大影響時，應當重新確定評估基準日進行評估；
（四）本評估報告自評估基準日 2017 年 11 月 30 日起一年內(nèi)有效，超過一年，
需重新進行資產(chǎn)評估。
十三、評估報告日
深圳市長方集團股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價值
本評估報告專業(yè)意見形成于 2017 年 12 月 25 日。
國眾聯(lián)資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司
法定代表人：
資產(chǎn)評估師：
資產(chǎn)評估師：
二○一七年十二月二十五日
深圳市長方集團股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價值
評估報告附件
目 錄
一、資產(chǎn)評估申報表
二、評估對象位置圖及照片
三、《不動產(chǎn)權證》復印件
四、《深圳市土地使用權出讓合同書》復印件
五、《變更（備案）通知書》復印件
六、深圳市長方集團股份有限公司關于擬出售坪山工業(yè)園的公告
七、關于進行資產(chǎn)評估有關事項的說明
八、委托方、資產(chǎn)占有方承諾函
九、資產(chǎn)評估師承諾函
十、委托方、資產(chǎn)占有方營業(yè)執(zhí)照復印件
十一、資產(chǎn)評估機構營業(yè)執(zhí)照復印件
十二、證券期貨相關業(yè)務評估資格證書復印件
十三、資產(chǎn)評估機構資格證書復印件
十四、資產(chǎn)評估師資格證書復印件
十五、《資產(chǎn)評估業(yè)務約定書》復印件